【研究报告内容摘要】
历史“弱基本面+宽政策面”组合区间内,资产价格均现修复行情。以史为鉴,2008年及2014年地产行业均出现两次商品房销售金额负增长(单月销售金额累计同比增速最低分别达-19.8%及-8.9%)。为稳定行业及经济发展,各部委及地方政府随即出台多项行业扶持政策,涉及金融支持和限购认定等多方面。地产属于强周期行业,其中政策对周期轮动起决定性作用。在“弱基本面+宽政策面”组合内,弱基本面影响往往已反应在资产价格内,而政策面改善能够有效提升未来行业景气预期。此阶段权益及固收类资产均出现估值修复行情,后续一年内hkt内地地产指数(2008年:274.8%;2014年:144.1%)及地产板块美元债回报指数(2008年:61.2%;2014年:12.7%)大幅反弹。
组合区间再现,修复行情延续。受新冠肺炎疫情影响,全国30大中城市商品房成交面积已达到近3年最低水平。中央层面开始多措并举释放流动性、加强项目支持、推动加速复工。地方层面在供给端推出土地相关费用减免和预售条件优化等扶持政策,在需求端推出优惠购房补贴、公积金贷款调整及人才引入力度加大等支持措施。行业再次进入“弱基本面+宽政策面”组合区间,权益及固收类相关资产价格修复有望持续。
数据要点:
截至2月27日,本周44个主要城市新房成交量环比上升206%,2020年累计成交量同比下降37%,一二三线城市累计同比分别下降33%、31%及45%。
截至2月27日,本周13个主要城市的可售面积(库存)同比下降0.4%;一线城市平均去化周期57.4个月,环比下降46%,去化周期数值较大主要是由于近期受疫情影响各城市新房成交量较低。
截至2月27日,本周14个主要城市的二手房交易建面环比上升149%,2020年累计交易量同比下降27%。
投资建议:
受疫情影响,百强房企2月单月全口径销售金额环比降低43.8%,同比降低37.9%,包括房地产板块在内的各类资产价格也出现了大幅波动。国内积极的对冲政策正不断增多,除货币政策释放流动性、财政政策发力减税降费外,地方对于房企的政策态度也有了明显改善。例如,苏州于2月19日推出放宽预售条件、延长土地出让金缴纳时限等举措,而仅9个月前苏州还曾因市场火热加码预售条件。今年房企政策环境将得到明显改善,随着多地逐步复工复产,房企经营业绩也有望逐步走出低谷,相应股票和固收类资产提升空间逐步打开。
维持行业“强于大市”评级。
风险提示:疫情控制具有不确定性;地产行业政策具有不确定性。

---